SVJ z pohledu správce: Jak najít správnou cestu

Ideální představou mnoha z nás o spokojeném bydlení je malý romantický domeček v prostředí plném zeleně, kde se budu moct naplno věnovat kutilství a domeček i zahradu si pěkně udržovat. Skutečnost je však taková, že více než polovina obyvatel v České republice bydlí v bytových domech vlastněných bytovým družstvem nebo v domě spravovaném společenstvím vlastníků. Umíme se společně o bytový dům starat tak, jako bychom se sami starali o vysněný domeček? Bohužel. Aktivita většinou končí u věty: „Ať to někdo udělá“.

Dostáváme se tím k otázce, kdo vlastně? Každé SVJ má ve svém čele volený statutární orgán, většinou výbor SVJ nebo nově profesionálního předsedu. Většina SVJ přenáší část povinností členů statutárních orgánů na firmu, profesionály v oblasti správy nemovitostí. Málokdy si ale výbory SVJ uvědomí, že i když mají najatého profesionálního správce, odpovědnost za správu domu stále nese výbor SVJ nebo profesionální předseda. Pro každý dům je proto je velmi důležitým krokem najít tu správnou cestu. Setkali jsme se s řadou zástupců SVJ různých velikostí od malých domů o deseti jednotkách až po velké bytové komplexy se stovkami bytů.

Velké developerské projekty, kde vznikají velká SVJ, většinou již počítají s tím, že developer zajistí založení SVJ, svolá první shromáždění, připraví stanovy, pravidla hospodaření, domovní řád … zkrátka vše, o čem má mnohdy málokdo z budoucích členů SVJ vůbec tušení, že je třeba zařídit. Po vzniku takového SVJ většinou přichází i developerem dosazený správce. Z mnoha zkušeností vlastníků bytů v takových projektech víme, že po prvním roce fungování SVJ si velká část těchto domů začíná hledat správce nového. Co je k tomu vede?

Jak důležitá je pro vás transparentní činnost správce?

Pan Jaromír, předseda výboru jednoho velkého SVJ na okraji Prahy, náš nový klient, nám k tomu řekl: „Ze začátku vše fungovalo perfektně. Správce od developera vše o domě věděl, zařídil nastavení přístupových čipů, distribuci ovladačů ke garážím, chodil na jednání výboru. Jenže pak jsme chtěli u domu postavit rampu pro kočárky a začali jsme od správní firmy cítit tlak, abychom si vybrali jako dodavatele jejich partnera. To se nám nelíbilo. Další zádrhel nastal při prvním vyúčtování, kdy správce jaksi zapomněl, že některé velké byty mají dvojí stoupačky a tudíž i dvoje měřáky vody. Nakonec naše neshody vyústily v to, že jsme hledali nového správce, který se kromě zajištění běžných věcí jako je účetnictví, administrativa a drobná údržba, zaměří hlavně na prvotní kontrolu správného fungování SVJ po právní stránce, zkontroluje stanovy, pasport domu a optimalizuje naše náklady. Prioritou pro nás při tom byla transparentnost veškerých výběrových řízení, kdy nám správce nevnucuje své kámoše.“

Když pravidla pomohou vztahům v domě

Extrémem z druhého konce pólu je pak situace, ve které se mohou ocitnout menší SVJ. Máme nově ve správě hned tři společenství, která vznikla tak, že investor, soukromá osoba, koupil nemovitost před rekonstrukcí. U našich konkrétních klientů se jednalo o starší polorozpadlé činžovní domy v Praze. Investor domu Praze 2 si chtěl dům původně celý nechat pro sebe, ale dostal se do finančních problémů a rozhodl se část bytů prodat. Neměl při tom nejmenší tušení, že mu vznikne povinnost založit SVJ. Když jsme dům přebírali do správy, nefungovalo nic. Stanovy byl jen jakýsi vzorový cár papíru, pravidla hospodaření určoval původní investor. Pomocí právníků se nám podařilo nastavit v tomto SVJ správné fungování. Bylo ale nutné revidovat stanovy, pravidla pro hospodaření, vztahy v domě dostaly řád a troufáme si říct, že s jasnými pravidly vstoupily do domu i lepší sousedské vztahy.

Povinnost řádně spravovat majetek je daná zákonem

Dalším příkladem je SVJ na okraji Prahy, které přišlo na svět podobným způsobem. Když jsme dům přebírali, tak SVJ nějakým “svým způsobem” fungovalo, ale hodně to drhlo. Účetnictví jsme přebírali ve stavu, kde se výše příspěvků do fondu oprav stanovovala nejspíš pohledem z okna – ty dáš stovku, ty dáš dvě. Předpis měsíčních plateb se skládal ze dvou položek – služby a fond oprav. Jaké služby SVJ svým členům poskytuje, jsme museli nejprve vypátrat. Náklady na vodu se například několik let nevyúčtovaly, protože nikdo nevěděl jak, a protože se v domě domnívali, že mají někde velký únik vody. Při přebírání dokumentace vyšlo dále najevo, že od osm let staré kolaudace po rekonstrukci domu neproběhla vůbec žádná revize. Bylo velikým štěstím, že se za tu dobu v domě nic nestalo.

Největším průšvihem ale byl způsob hlasování. K tomu více paní Lenka, předsedkyně výboru tohoto SVJ: „Asi nejvíc jsem se vyděsila, když jsem zjistila, že roky špatně hlasujeme na shromáždění. Vždy jsme vzali podíly z první strany v katastru. Máme v domě jednu velkou garáž zapsanou v katastru jako jednu jednotku, vlastní jí asi 10 spoluvlastníků, kteří mají v domě zároveň byt. Hlasování probíhalo tak, že se podíl vztahující se k bytu a podíl vztahující se ke garáži sečetly, což jsme nevěděli, že nejde, že musí mít garáž společného zástupce a hlasovat samostatně. Upozornili nás na to až právníci nového správce a vždy nám na shromáždění správné hlasování zařídí. Mají na to i nějaký program, já nerozumím, jak to funguje, ale velmi to hlasování zjednodušuje. Každý dostaneme takovou kartičku a pak pípáme při hlasování, kdo je pro a kdo proti. A hned po hlasování nám vyjedou jeho přehled.“

Vlastníci družstvu nájem neplatí!

Asi vůbec nejhorší zkušenost ale máme se SVJ, která se transformovala z velkých bytových družstev na společenství vlastníků jednotek, ale se správou zůstala pod křídly původního bytového družstva. Členům takových SVJ často nedochází, že byt už je jejich, že oni jsou vlastníci a že už neplatí pouhý nájem. Pravidla v takových SVJ dál určuje, či spíše diktuje, původní vlastník – bytové družstvo. Vymanit se ze spárů takového molocha chce odvahu, pevné nervy, ale hlavně dobře vybraného partnera, nového správce, který pomůže nastavit zdravé fungování SVJ. Přebírali jsem nedávno takové SVJ v severních Čechách do správy. Zjistili jsme netransparentní výběrová řízení organizovaná družstvem, kdy SVJ přišlo řádově o statisíce korun za právní služby poskytované družstvem, o kterých nikdo nevěděl. Pomohli jsme tomuto SVJ postavit se na vlastní nohy a věříme, že dá příklad dalším, které se vydají stejnou cestou.

Čtěte také: Co dělat, když zemře vlastník bytové jednotky