Potvrdí soud omezení krátkodobých pronájmů?

O problematice krátkodobých pronájmů už bylo napsáno mnoho a mnoho právních rad i článků. Nad jedním, který byl zveřejněný 26. 5. 2020 na serveru iRozhlas.cz, se však stojí pozastavit. Věnuje se totiž nepravomocnému rozhodnutí Městského soudu v Praze z loňského listopadu, které připouští, že společenství vlastníků může za jistých okolností omezit krátkodobé pronájmy.

Připomeňme si, že mezi nejvíce skloňované problémy řešené v domech s byty provozujících Airbnb patří zejména zvýšené náklady na údržbu zařízení a společných prostor, na úklidové služby, časté rušení nočního klidu, nekontrolovaný pohyb cizích lidí v budově nebo nemožnost získání správných podkladů pro potřeby vyúčtování. Změnou stanov (resp. doplněním o různé podmínky) schválenou shromážděním se pak společenství snaží v dobré víře eliminovat nejpalčivější problémy v domě, i když hledání opory v legislativě pro omezení krátkodobých pronájmů není vůbec jednoduché.

Jak Airbnb řeší Praha

Problémy Airbnb jsou velikou bolístkou především centra Prahy, kde se v některých domech takto pronajímá 70-90 % bytů. Lépe na tom nejsou ani turisticky oblíbené lokality v dalších částech republiky. Krátkodobě nepronajímají jenom vlastníci. Podnikatelé s krátkodobým ubytováním si často dlouhodobě pronajmou vhodný byt, který pak dále nabízejí právě přes Airbnb.
Kdo v takovém domě bydlí, ví naprosto přesně, že řešení situace není jednoduché ani rychlé. 

Pražský magistrát vyzývá, aby sousedé každý problém s Airbnb důsledně hlásili městské policii. Pro magistrát je to jedna z mála cest, jak se dostat ke kontaktům na hostitele. Firma Airbnb stále trvá na tom, že úředníkům jména svých hostitelů neprozradí. Každý incident související s Airbnb tak bude předán jak na příslušný úřad městské části, tak na magistrát. Stížnosti se tak budou monitorovat, zapojené budou i živnostenské odbory, které ve všech případech okamžitě provedou kontrolu dodržování živnostenského zákona. Hostitelům, kteří povinnosti dané zákonem nesplňují, přitom hrozí poměrně vysoké pokuty. Zatím však mají výhodu v anonymitě, kterou jim americká firma garantuje.

Podstata sporu: krátkodobé pronájmy pouze se souhlasem všech vlastníků?

Ve zmíněném sporu si společenství ve stanovách odsouhlasilo podmínku pro umožnění krátkodobých pronájmů (kratších než tři měsíce) nebo poskytování ubytovacích služeb pouze se souhlasem všech ostatních členů. Proti tomu podal vlastník provozující Airbnb žalobu a domáhal se zrušení přijetí stanov, protože podle jeho mínění nemá společenství vlastníků právo omezit, jak budou majitelé se svými byty nakládat. 

Ve sporu neuspěl v první instanci a ani dále u odvolacího soudu. Společenství se podařilo nashromáždit a prokázat dost příkladů, kdy právě kvůli krátkodobým pronájmům došlo k rušení nočního klidu nebo poškozování vybavení domu. Soud konstatoval, že navrhovatel vykonává své vlastnické právo způsobem, který ostatní vlastníky omezuje ve výkonu jejich zcela totožných práv. Výkonem vlastnického práva k bytu se rozumí i právo na nerušený výkon tohoto práva.

Spor pokračuje k Vrchnímu soud v Praze. V případě, že by ten usnesení Městského soudu potvrdil, jednalo by se bezpochyby o průlomové rozhodnutí, které by mohlo významně pomoci i ostatním SVJ řešícím obdobné problémy. 

I přes výstižné odůvodnění městského soudu však může spor dopadnout ještě jakkoliv. Jedinou jistou změnou částečně řešící danou problematiku je schválená novela občanského zákoníku, podle které by ubytovatelé měli ostatním vlastníkům alespoň nahlásit, že svůj byt nabízejí ke krátkodobému ubytování nebo pronájmu.

Jak řeší Airbnb ve světě

Lecjaké metropoli už s krátkodobými pronájmy a vylidněnými centry došla trpělivost. Přísný postoj zaujali například v San Franciscu či ve Washingtonu, kde je možné takto byty pronajímat maximálně 9 měsíců v roce, v Los Angeles dokonce jen 120 dní v roce.
Ve většině amerických měst, které službu regulují, musí mít navíc hostitel v pronajímaném bytě sám trvalý pobyt. V řadě míst hostitelé platí vysoké poplatky a leckde i vyšší daň z příjmu. 
V Evropě omezily maximální dobu pronájmu na 3-4 měsíce města Amsterdam, Berlín, Londýn, Helsinky i Paříž. V Paříži je navíc třeba na druhý pronajímaný byt získat velmi drahé povolení a Itálie na krátkodobé pronájmy uvalila vysokou daň. V Bruselu musí mít v bytě majitel trvalé bydlení a ve Vídni dokonce platí zákaz pronajímat krátkodobě celé byty v rezidenčních zónách.

POZVÁNKA NA SEMINÁŘ zdarma: PROFESIONÁLNÍ PŘEDSEDA V PRAXI