Jak změnit prohlášení vlastníka, když změnu někdo bojkotuje

Jakým způsobem změnit prohlášení vlastníka, když 6 vlastníků z 96 bojkotuje změnu prohlášení, ve kterém nedochází ke změně vlastnického podílu, pouze k přesunu balkónu do společných prostor. Současně není plocha balkónu započítaná ve vlastnickém podílu, je pouze zmínka v prohlášení, že patří k bytové jednotce. Plocha balkonu tedy není ani ve vlastnickém podílu, ani ve společných prostorách. Změnou prohlášení by došlo k přesunu do společných prostor (a vlastnický podíl by zůstal nezměněn). Dotaz: Zuzana Čížová

ODPOVÍDÁ: MGR. PATRICK BOHÁČEK, ARROWS ADVOKÁTNÍ KANCELÁŘ, S.R.O., WWW.ARWS.CZ

V daném případě lze obecně uvést, že změna prohlášení vlastníka je upravena ust. § 1169 z.č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o.z.“). Předně je třeba upozornit, že pokud je jednotka, které se změna prohlášení týká, zatížena věcným právem, lze změnu prohlášení provést pouze předchozím souhlasem osoby oprávněné z věcného práva.

Ke změně prohlášení se vyžaduje dohoda dotčených vlastníků jednotek o změně jejich práv a povinností uzavřená v písemné formě. Účinnosti dohoda nabývá, pokud s ní v písemné formě souhlasí vlastníci jednotek s většinou hlasů, popřípadě s kvalifikovanou většinou hlasů určenou v prohlášení, a to i když nejsou stranami dohody.

Čeho se změna prohlášení týká

Je tedy třeba určit, kdo je dotčeným vlastníkem jednotky v tomto případě. Pokud se změna prohlášení týká společných prostor (a to nehledě na to, zda je změna ve prospěch tak neprospěch společných prostor), dovozuje komentářová literatura, že dotčenými vlastníky jsou všichni vlastníci jednotek. Je tedy třeba uzavřít dohodu se všemi vlastníky jednotek v domě. Zákon přitom nestanoví postup, jak se bránit případné nespolupráci ze strany některých členů.

V daném případě nelze bez znalosti konkrétních detailů věci dojít k jednoznačnému doporučení. Primárně je však třeba snažit se o dohodu mezi všemi vlastníky jednotek. V krajním případě nemožnosti dohody by bylo možno argumentovat tím, že fakticky nedochází ke změně společných prostor, jelikož daný prostor již součástí společných prostor byl. V daném případě by bylo lze uvažovat o možnosti domáhat se nápravy u soudu buď žalobou určovací, nebo žalobou na nahrazení projevu vůle nespolupracujících vlastníků jednotek, šance na úspěch takových žalob však lze jen stěží odhadnout.

Čtěte také: 5 kroků k vymáhání pohledávek za členem SVJ