Generic selectors
Exact matches only
Search in title
Search in content
Search in posts
Search in pages
Filter by Categories

Kolik podpisů je třeba při změně prohlášení vlastníka

Jak postupovat při změně prohlášení vlastníka? Je nutný ověřený podpis všech vlastníků v domě? Dotaz: Jana Burešová.

MGR. JAN BAUER, PRÁVNÍ ANALYTIK KLUSÁK ADVOKÁTNÍ KANCELÁŘ – LAW FIRM

Změna prohlášení je upravena v § 1169 odst. 2 občanského zákoníku, který stanoví, že: Ke změně prohlášení se vyžaduje dohoda dotčených vlastníků jednotek o změně jejich práv a povinností uzavřená v písemné formě. Účinnosti dohoda nabývá, pokud s ní v písemné formě souhlasí vlastníci jednotek s většinou hlasů, popřípadě s kvalifikovanou většinou hlasů určenou v prohlášení, a to i když nejsou stranami dohody.“

Podmínky pro změnu prohlášení vlastníka

První nezbytnou podmínkou pro změnu prohlášení tedy je, že o změnách rozhodují všichni ti vlastníci, kteří jsou změnou dotčeni. Odborná literatura přitom uvádí, že pokud se bude jednat o změnu, která se bude dotýkat společných částí domu (ať už ve prospěch, či v neprospěch přímo konkrétních vlastníků), pak je za „dotčené“ vlastníky nutno považovat všechny vlastníky v domě.

Stejně tak budou posuzovány změny, v důsledku kterých dojde k zásahu do stanovených spoluvlastnických podílů na společných částech domu. Tyto změny se tedy týkají všech vlastníků jednotek v domě a všichni vlastníci proto musí podepsat písemnou dohodu o změně prohlášení.

Naopak, např. posunem hranic mezi dvěma byty navzájem by ostatní vlastníci jednotek zpravidla dotčeni být neměli a postačila by písemná dohoda pouze těchto vlastníků sousedních bytů.

Změna prohlášení a vklad do katastru nemovistostí

V případě, že je dohoda o změně prohlášení vlastníka listinou, na základě které je podáván návrh na zápis do katastru nemovitostí (typicky v případě změny spoluvlastnických podílů vlastníků na společných částech domu), musí být podpisy účastníků dohody úředně ověřeny.

§ 1169 odst. 2 OZ – dvoustupňová úprava

Souhrnem lze tedy k dotazu uvést, že ne každá změna prohlášení vlastníka musí být uzavřena mezi všemi vlastníky jednotek v daném domě a stejně tak ne každá dohoda o změna prohlášení vlastníka vyžaduje úředně ověřené podpisy účastníků.

V souvislosti se změnou prohlášení vlastníka je také nezbytné doplnit, že další podmínkou pro dosažení platné změny prohlášení je souhlas vlastníků jednotek s většinou hlasů, popřípadě kvalifikovanou většinou hlasů určenou v prohlášení vlastníka, a to i když nejsou považovaní za „dotčené vlastníky“ ve smyslu předchozího výkladu a nejsou tedy stranami dohody dotčených vlastníků.

Úprava změny prohlášení v § 1169 odst. 2 občanského zákoníku tedy zavádí „dvoustupňovou“ úpravu: v prvním stupni je třeba dosáhnout platné dohody dotčených vlastníků a ve druhém stupni je třeba dosáhnout účinnosti písemným souhlasem potřebné většiny vlastníků.

Změna prohlášení vlastníka a rozhodnutí shromáždění

Z dotazu není zřejmé, o jakou změnu prohlášení vlastníka se v daném případě jedná. Nicméně považuji za potřebné doplnit, že v určitých případech (např. v případě změny účelu užívání jednotky) je další podmínkou k dosažení platné změny prohlášení vlastníka rozhodnutí shromáždění dle § 1208 občanského zákoníku (kdy např. ve zmiňovaném příkladu změny účelu užívání jednotky se jedná o rozhodnutí shromáždění dle § 1208 písm. f) bodu 2 občanského zákoníku).

Byť se tato podmínka jeví jako nadbytečná (když souhlas vlastníků se změnou prohlášení již bude dán postupem dle § 1169 odst. 2 občanského zákoníku (viz předchozí výklad), je to postup daný zákonem.

Dosud u odborné veřejnosti nevyřešenou otázkou je, zda lze rozhodnutí shromáždění ve smyslu § 1208 považovat současně za souhlas vlastníků jednotek se změnou prohlášení ve smyslu § 1169 odst. 2 občanského zákoníku. Do doby vyjasnění této otázky judikaturou soudů bych doporučoval pořídit jak písemný souhlas vlastníků jednotek se změnou prohlášení dle § 1169 odst. 2 občanského zákoníku, tak i nechat shromážděním schválit změnu prohlášení (např. dle § 1208 písm. f) bodu 2., občanského zákoníku).

ČTĚTE TAKÉ: Po Hlídači státu vzniká Hlídač výborů